Mietwohnung eines Verstorbenen: Fristen und Reihenfolge
Beim Tod eines Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Es geht über – und wer davon nichts weiß, zahlt schnell mehrere Monatsmieten für eine Wohnung, die längst leer stehen könnte.
Das Mietverhältnis läuft weiter
Es geht auf die Erben über, wenn keine im Haushalt lebenden Angehörigen eintreten. Miete, Nebenkosten und Pflichten laufen unverändert weiter, bis wirksam gekündigt wurde. Genau hier entsteht der häufigste vermeidbare Schaden: Zwischen Todesfall und Kündigung vergehen oft Wochen, in denen niemand handelt.
Das Sonderkündigungsrecht
Nach § 564 BGB können Erben und Vermieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, in der Regel drei Monate zum Monatsende. Entscheidend ist der Auslöser: Die Monatsfrist beginnt, sobald Kenntnis davon besteht, dass der Mieter verstorben ist und niemand in das Mietverhältnis eingetreten ist oder es fortsetzt. Wer diese Frist verstreichen lässt, ist an die regulären Kündigungsfristen gebunden.
Die sinnvolle Reihenfolge
Erst kündigen, dann den Übergabetermin mit dem Vermieter festlegen, dann die Räumung beauftragen – und dabei genug Vorlauf einplanen. Wer zuerst räumt und danach kündigt, verschenkt Miete. Wer zuerst kündigt und die Räumung zu spät beauftragt, steht am Übergabetag mit einer vollen Wohnung da.
Was der Vermieter verlangen darf
Der geschuldete Zustand richtet sich nach dem Mietvertrag. Üblich ist die vollständige Räumung; Schönheitsreparaturen sind nur geschuldet, wenn die Klausel im Vertrag wirksam ist – viele ältere Klauseln sind das nicht. Lassen Sie sich den Übergabetermin und den Zustand schriftlich bestätigen und dokumentieren Sie ihn mit Fotos.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Miete nach dem Tod?
Bis zum Ende des Mietverhältnisses die Erben, in der Regel aus dem Nachlass. Deshalb ist eine zügige Kündigung wirtschaftlich wichtig.
Wie schnell muss ich kündigen?
Das Sonderkündigungsrecht ist innerhalb eines Monats ab Kenntnis auszuüben. Diese Kenntnis umfasst den Tod des Mieters und den Umstand, dass niemand in das Mietverhältnis eingetreten ist. Danach gelten die normalen Fristen aus dem Mietvertrag.
Was ist, wenn ich das Erbe ausschlage?
Dann treffen Sie die Pflichten aus dem Mietvertrag nicht. Solange Sie noch überlegen, sollten Sie allerdings keine Handlungen vornehmen, die als Annahme des Erbes gewertet werden könnten – dazu gehört unter Umständen bereits das Räumen der Wohnung.